REITs: Jak získat vysoké dividendy díky nemovitostem (10. díl)
Mezi dividendovými tituly existuje kategorie, která investory láká na nadprůměrně vysoké výnosy, a tou jsou REITs, neboli Real Estate Investment Trusts.
Tyto veřejně obchodované společnosti investují do nemovitostí a díky zvláštním daňovým pravidlům musejí většinu svého zisku vyplácet akcionářům ve formě dividend.
V posledním díle našeho seriálu se podíváme na to, jak REITs fungují, proč jsou oblíbené mezi dividendovými investory a jaká rizika byste před investicí do REITs rozhodně neměli přehlížet.
Co jsou REITs
REIT neboli Real Estate Investment Trust jsou společnosti, které vlastní, spravují nebo financují různé typy nemovitostí, jako jsou třeba kanceláře, nákupní centra, bytové komplexy, průmyslové areály, datová centra nebo hotely.
Zisk, který REITs v rámci své činnosti vytvoří, distribuuje ve formě dividendy svým akcionářům.
REITs najdete převážně ve Spojených státech, kde jich existuje velké množství, například jenom na New York Stock Exchange se aktuálně obchoduje 157 společností, které mají status REIT.
Aby se nějaká společnost mohla kvalifikovat jako REIT, musí splňovat určitá zákonem stanovená kritéria, například minimálně 75 % z příjmů musí pocházet z realitních aktivit a minimálně 90 % svých zisků musí vyplácet akcionářům ve formě dividend.
Rozdíl mezi REIT a běžným nemovitostním fondem
Pokud vás napadlo, že REITs jsou vlastně takové nemovitostní fondy, které známe i zde v České republice, v principu máte pravdu.
Rozdíl mezi REIT a nemovitostním fondem je podobný jako rozdíl mezi ETF a podílovým fondem: akcie většiny REITs se obchodují na burze podobně jako klasické akcie nebo jako ETF, zatímco nemovitostní fondy se na burze neobchodují.
Díky tomu, že se akcie REITs obchodují na burze, mohou i běžní investoři investovat do různých sektorů realitního trhu, aniž by museli nemovitosti přímo vlastnit.
Rozdílů mezi REITs a nemovitostním fondem je více a týkají se například způsobu oceňování aktiv v majetku fondu, pro obecné vysvětlení si ale můžeme vystačit s vysvětlením výše.
Základní druhy REITs
Existují různé druhy REITs, v tomto díle probereme pouze základy.
První dělení REITs je podle toho, na jakou činnost se REIT zaměřuje, zde najdeme dva základní druhy REITs:
- Druh #1: Equity REITs
Equity REITs vlastní a spravují nemovitosti (cokoli od hotelů, kancelářských budov po průmyslové areály či zdravotnická zařízení), příjem těchto REITs je primárně z nájmů.
- Druh #2: Mortgage REITs
Mortgage REITs nemovitosti nevlastní ani nespravují, místo toho poskytují hypotéky nebo investují do různých cenných papírů krytých hypotékami. Příjmy těchto REITs jsou primárně z úroků z hypoték nebo půjček. Tyto REITs najdete pod označením mREITs.
Informace, zda je určitý REIT Equity REITs nebo Mortgage REITs, je veřejně dostupná a najdete jí třeba na Yahoo Finance.
Na obrázku níže vidíte printscreen informací z Yahoo Finance ohledně společnosti Realty Income Corporation, která je Equity REIT.
Na dalším obrázku níže vidíte printscreen informací z Yahoo Finance ohledně společnosti MFA Financial, Inc., která je Mortgage REIT.
Dělení REITs podle typu nemovitostí v jejich portfoliu
Další dělení REITs je podle toho, na jaký typ nemovitostí se specializují, například:
- Office REITs, které se specializují na kanceláře a kancelářské budovy či celé office parky.
- Gaming REITs, které se specializují na zábavní parky či kasina.
- Industrial REITs, které se specializují na různé typy průmyslových nemovitostí, od obchodních domů po distribuční nebo skladovací centra.
- Retail REITs, které se specializují na větší či menší nákupní centra, outlety apod.
- Residential REITs, které se specializují na rezidenční nemovitosti určené pro bydlení, od velkých bytových domů po menší rodinné domy.
- Health Care REITs, které se specializují na různé typy zdravotnických nemovitostí, od nemocnic, po různá medical centra či zařízení.
- Data centers REITs, které se specializují na datová centra.
Existují REITs, které se zaměřují pouze na jeden typ nemovitostí, jsou ale i REITs, které mají ve svém portfoliu více typů nemovitostí.
Pokud budete chtít zjistit, jaký typ nemovitostí má daný REIT v portfoliu, nejlepší zdroj jsou webové stránky daného REIT, kde najdete, do jakých nemovitostí nebo typů aktiv daný REIT investuje.
Proč mají REITs vysoké dividendové výnosy?
Na začátku jsem uváděla, že REITs mají obecně vyšší dividendové výnosy. Je tomu tak proto, že podle americké legislativy REIT musí vyplatit minimálně 90% svého zisku akcionářům ve formě dividendy.
Oproti tomu jiné společnosti, které status REIT nemají, vyplácí dividendu ve výši, kterou rozhodne valná hromada společnosti.
Jak vysoké dividendové výnosy REITs mají?
Výši dividendových výnosů REITs je možné najít na webových stránkách americké asociace REITs známé pod zkratkou NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts):
Aktuální data (k září 2024) jsou následující:
Roční průměrný dividendový výnos všech REITs (tj. Equity REITs i Mortgage REITs) je 3,85 %.
Roční průměrný dividendový výnos Equity REITs je 3,58 %.
Pro porovnání, roční dividendový výnos indexu S&P 500 je 1,22 %.
Pokud přemýšlíte, proč je dividendový výnos Equity REITs nižší než dividendový výnos všech REITs, tak odpověď je jasná: za vyšší výnos vždy platíte vyšším rizikem.
Mortgage REITs jsou rizikovější než Equity REITs
Mortgage REITs jsou obecně považovány za rizikovější než Equity REITs, a to hned z několika důvodů:
- Důvod #1 - Stabilita příjmů
Jak jsme uváděli výše, Mortgage REITs poskytují hypotéky nebo investují do cenných papírů krytých hypotékami, výnosy těchto REITs závisí na schopnosti dlužníků splácet své hypotéky. Pokud dlužníci přestanou splácet, hodnoty aktiv Mortgage REITs mohou prudce klesnout.
Equity REITs oproti tomu vlastní a spravují nemovitosti napřímo. To snižuje riziko, protože příjmy z pronájmu nemovitostí jsou stabilnější než výnosy z hypoték, zejména v době recese či ekonomické nejistoty.
- Důvod #2 - Riziko pákového efektu
Mortgage REITs často používají vysokou páku, tj. půjčují si velké množství peněz, aby mohly například investovat do hypotečních úvěrů. Vysoká páka zvyšuje potenciální výnosy, ale zároveň zvyšuje riziko ztrát.
Equity REITs také nakupují nemovitosti na páku, ale půjčky bývají zajištěné nemovitostmi. Hodnota nemovitostí je obvykle stabilnější a časem roste, na rozdíl od hodnoty hypotečních úvěrů.
- Důvod #3 - Výplata dividend
Mortgage REITs mívají vyšší dividendové výnosy, protože se spoléhají na příjmy z úroků, což je jejich hlavní zdroj příjmu. Pokud se však sníží platební schopnost dlužníků, sníží se příjmy z úroků, tím pádem Mortgage REITs mají nižší zisk a vyplatí méně na dividendě.
Equity REITs mají dividendy stabilnější, protože jejich příjmy jsou z pronájmu nemovitostí. Nájemní smlouvy jsou často dlouhodobé a poskytují stabilnější příjmy.
Kde najít informace o REITs
Pokud vás REITs zaujaly a uvažujete, že byste je zahrnuli do svého portfolia, na stránkách americké asociace NAREIT https://www.reit.com najdete velké množství zajímavých informací.
Na stránkách NAREIT také naleznete adresář 171 REITs, které jsou členem asociace NAREIT https://www.reit.com/investing/reit-directory.
Závěrem
Tento díl je závěrečný díl seriálu o dividendovém investování a já doufám, že vás seriál bavil a přinesl vám zajímavé a užitečné informace o dividendovém investování.
Pokud vás zaujaly REITs z dnešního dílu a uvažujete, že byste je zahrnuli do svého portfolia, tak se můžete těšit na samostatný seriál jenom o REITs, ve kterém probereme REITs podrobněji.
Pokud chcete, můžete mě sledovat na LinkedIn
Pokud chcete, aby vám nic neuteklo, můžete mě sledovat na LinkedIn, kde jsem aktivní.
Přeji vám hodně štěstí ve vašem investování!
Marika Čupa, zakladatelka fin4elle
Upozornění: Toto není investiční doporučení
Záměrem tohoto článku je vzdělávání. Tento článek není investiční doporučení, abyste koupili nebo prodali nějaké instrumenty. Vždy se rozhodujte na základě vašeho vlastního úsudku a vašeho investičního stylu.
Tento díl byl převzat ze seriálu, který jsem psala pro náš partnerský web FXstreet.cz.
